Habiter un immeuble ou une résidence en copropriété suppose une gestion précise, quotidienne et permanente des problématiques que pose le vivre-ensemble. Qu’il s’agisse de difficultés techniques, de démarches de comptabilité ou encore de l’arbitrage des troubles de voisinage, il convient qu’une entité définie pilote la
gestion de la copropriété. Différentes solutions de gestion coexistent actuellement. Le syndic de copropriété, composé de professionnels, reste l’option la plus sûre.
On trouve aujourd’hui des cabinets experts du syndic en copropriété. Toutefois, des solutions de partage des tâches entre le syndic et le conseil syndical, composé de membres de la copropriété désignés par un vote, des solutions d’auto-gestion de la copropriété par les habitants eux-mêmes, sont également possibles. Ces solutions comprennent une part de risque, s’agissant de personnes non spécialisées dans les domaines de l’immobilier, de la comptabilité ou du droit.
Opter pour un syndic de copropriété
S’adresser à un cabinet spécialiste du syndic en copropriété, comme
Foncia, reste la solution majoritaire. Les professionnels qui travaillent pour le syndic assurent la gestion financière et administrative du groupe d’immeuble concerné. Sur son site web,
fr.foncia.com, le célèbre cabinet explique que le syndic devient la personne morale mandatée par l’ensemble des copropriétaires pour gérer l’immeuble. Le syndic doit être choisi par vote des copropriétaires, et le cabinet retenu doit bénéficier de la majorité absolue des voix. L’entretien des parties communes incombe également au syndic choisi, ainsi que l’application des décisions prises lors des assemblées générales de copropriété. Le syndic gère tous les contrats nécessaires à l’entretien de la copropriété, concernant les travaux, les interventions de nettoyage, de dératisation, ou de maintenance d’ascenseurs. En cas de présence d’un gardien dans la résidence, le syndic est garant de la bonne exécution des tâches qui incombent à ce dernier.
Le partage des responsabilités
Il existe une seconde solution, qui consiste à partager la gestion de la copropriété avec le syndic mandaté. Le conseil syndical et ses représentants s’impliquent plus avant dans la gestion financière et administrative de l’immeuble concerné. Les membres du conseil syndical peuvent notamment demander des devis pour travaux, recevoir des professionnels, et exiger que les travaux soient inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ils peuvent également s’impliquer dans les contrats de maintenance de chauffage, de ménage, ou encore de mise aux normes électriques et de renouvellement des extincteurs de l’immeuble. Cette solution a un double but, permettre aux représentants du conseil syndical d’avoir un regard accru sur la gestion de l’immeuble, et faire baisser les honoraires du syndic de copropriété. En effet, en cas de gestion partagée, le syndic mandaté doit accepter de revoir ses tarifs à la baisse, en contrepartie du soulagement que représente le travail accompli par le conseil syndical.
Se passer totalement de syndic
Si la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que toute copropriété doit avoir un syndic pour la gérer et la représenter, rien dans les textes n’oblige à choisir un
syndic en copropriété professionnel. Les copropriétaires peuvent désigner une personne ou un couple comme étant les gestionnaires non professionnels de la copropriété. C’est une solution qui se pratique majoritairement dans les petites copropriétés, composées de peu de lots. La personne désignée peut soit agir à titre bénévole, soit être rémunérée par la copropriété. Cette personne doit ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété, et il est fortement recommandé, mais pas obligatoire, qu’elle souscrive une assurance responsabilité civile spécifique. La gestion administrative et financière, ainsi que l’entretien de la copropriété, incombe alors à cette personne, ainsi que tous les autres devoirs de gestionnaire, comme la convocation de réunions d’assemblées générales régulières. Cette solution permet d’éviter les frais d’honoraires d’un syndic professionnel.
Les risques de l’auto-gestion de copropriété
Faire gérer sa copropriété par des personnes non professionnelles comporte certains risques. D’abord, l’étendue du travail à accomplir est parfois mal évaluée par les personnes désignées. Il en résulte des retards de travaux, parfois des décalages de trésorerie et des soucis financiers. La
gestion de copropriété auto-gérée fait également peser sur les personnes désignées des risques légaux importants. En cas de blessures, dues par exemple à l’écroulement d’éléments des parties communes mal entretenues, ces personnes peuvent être reconnues coupables et voir leurs responsabilités personnelles engagées. L’assurance spécifique souscrite protège toutefois contre ce cas de figure, mais elle s’avère souvent onéreuse. Ce genre de syndic dit coopératif, ouvre aussi la porte au non respect des règles comptables et des nouvelles normes, de la part d’une personne trop peu au fait de ces éléments.