Un commandement de payer par huissier est un acte juridique commandé par un créancier comme un propriétaire par exemple. Cet acte juridique invite le débiteur (un locataire...) à régler sa dette (un loyer impayé...) rapidement sous peine de se voir saisir voire même expulser dans le cas d'un impayé de loyer. Nous vous expliquons pourquoi engager ce type de procédure, comment adresser ce type d'acte juridique à un débiteur et à quel moment envoyer un commandement par huissier. Nous aborderons également les risques encourus par un locataire qui ne paie pas ses loyers et enfin ce qu'est une clause résolutoire de bail.
Pour quelles raisons doit-on faire appel à un huissier de justice pour envoyer ce type d'acte juridique ?
Le commandement de payer par voie d'huissier est une des étapes de la phase dites "à l'amiable" dont dispose le créancier pour récupérer son bien ou ce qu'il lui revient. Cet acte laisse au débiteur un délai de deux mois pour régler sa dette. Seul un huissier de justice peut adresser ce document, en effet, il est le seul habilité à reconnaître une dette. Dans le cas d'une dette de loyer, cet acte juridique envoyé par huissier vise la clause résolutoire prévue dans la plupart des baux qui entraîne, si non-paiement du locataire dans le délai imparti de deux mois, la résiliation pure et simple du contrat locatif ainsi que l'expulsion du locataire. Pour plus de renseignements, rendez-vous sur www.litige.frComment adresser ce type d'acte à votre débiteur ?
Pour pouvoir adresser ce type d'acte, le créancier doit avoir au préalable réalisé certaines tâches. Ainsi, il doit dans un premier temps envoyer des lettres demandant le loyer impayé au locataire et le relancer, en recommandé avec accusé de réception. Dans un second temps, le propriétaire doit proposer un plan d'apurement de la dette à son locataire, toujours dans une démarche de trouver un accord à l'amiable. Enfin, si le locataire ne répond toujours pas aux demandes du bailleur, le créancier doit alerter la Caisse des Allocations Familiales de la situation et/ou faire un signalement à la Commission départementale des aides publiques au logement. Le propriétaire du logement peut, après ces étapes, demander à un huissier de justice de délivrer un acte juridique pour rappeler au locataire ses obligations de payer la dette.Cet acte juridique est également envoyé par l’huissier de justice au garant du locataire. L'acte doit préciser de manière obligatoire les sommes réclamées par le créancier, pour être recevable.
Le coût engendré par l'envoi par l'huissier de cet acte juridique est à l'entière charge du locataire selon l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Quand envoyer un commandement par huissier ?
En cas d'impayés et avant de lancer des procédures judiciaires, il est nécessaire de respecter les étapes préconisées par la garantie de loyers impayés. De manière générale, elle conseille d'essayer de régler le litige à l'amiable afin d'éviter une procédure judiciaire qui peut s'avérer être longue et coûteuse. Concrètement si votre locataire doit régler le loyer le 10 de chaque mois, la garantie loyers impayés vous recommande d'envoyer un courrier et un e-mail de relance vers le 15 du mois. Puis d'envoyer ensuite un courrier de mise en demeure de régler la somme due sous un délai de 8 jours par courrier recommandé avec accusé de réception vers le 20 du mois. Enfin la garantie de loyers impayés conseille au propriétaire de saisir un huissier de justice pour adresser un acte juridique rappelant au débiteur ses obligations le 10 du mois d'après. De la sorte, le locataire reçoit le document avant la date d'exigibilité de l'échéance suivante. Comptez ainsi un mois avant d'envoyer un acte juridique par huissier demandant de payer ses dettes à votre locataire. Le garant, quant à lui, devra être notifié de la situation et du montant de la dette par l'huissier de justice dans un délai de deux semaines après la signification au locataire de l'acte juridique.Quelles conséquences en cas de non-paiement du loyer par le locataire ?
Quand le délai des deux mois arrive à son terme et que le locataire n'a toujours pas régler ses dettes de loyers, il faut engager une procédure judiciaire. Le paiement du loyer est une obligation contractuelle comme le précise l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi si le locataire ne respecte pas cette obligation, le propriétaire peut faire valoir ses droits et notamment celui de résilier le contrat locatif et d'expulser le locataire, grâce à la clause résolutoire du bail.Qu'est-ce que la clause résolutoire d'un bail ?
La clause résolutoire est une clause présente dans la plupart des contrats locatifs. Cette clause prévoit la résiliation du bail si une des parties, le locataire ou le propriétaire ou bailleur du logement, ne tient pas ses engagements et obligations. Le paiement des loyers fait partie des obligations auxquelles le locataire se soumet. Ainsi, dès qu'il y a un défaut de paiement dans les loyers, le propriétaire du logement peut mettre en oeuvre la clause résolutoire pour motif de loyers non payés. Le bail sera alors résilié de manière automatique. L'acte juridique envoyé par l'huissier de justice devra alors viser la clause résolutoire.Si le contrat locatif ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit faire de nouveau appel à un huissier de justice pour faire comparaître le locataire devant le tribunal d'instance afin de prononcer une résiliation de bail dite "judiciaire" et l'expulsion du locataire.
Le juge devra statuer sur la faute du locataire et sa gravité. Le tribunal pourra ensuite soit décider d'accorder un délai de paiement s'il estime que le locataire possède les ressources suffisantes pour recouvrir la dette soit prononcer la résiliation et ordonner l'expulsion du débiteur, avec ou sans délai.
Il existe ainsi des solutions en cas de non-paiement des loyers. Néanmoins, avant de faire appel à un huissier de justice, il est important de tenter de trouver une solution à l'amiable avec le locataire et de lui offrir la possibilité de mettre en place un plan d'apurement de la dette. Si le locataire ne paie toujours pas ou s'il refuse un échéancier, faire appel à un huissier de justice est une procédure simple. Il est toutefois recommandé de respecter certains délais. Il est fortement conseillé d'attendre un mois avant d'adresser un commandement par huissier rappelant à votre locataire ses obligations ainsi que le montant de la dette et 15 jours supplémentaires pour prévenir son garant.
Indispensable pour protéger le bailleur, la clause résolutoire permet à ce dernier de résilier le bail de manière automatique après un délai de deux mois suivant l'acte envoyé par l'huissier.
Enfin, en cas de litige avec un locataire, il existe des solutions. Renseignez-vous sur www.litige.fr ou prenez contact avec un huissier de justice.